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    房贷车贷/正文 房屋二次抵押贷款业务商业模式与法律风险分析 来源:中企清大金融教育集团    作者:仝金贝    发布日期:2019-06-03 17:18:18
    一、背景简述

    所谓房屋二次抵押,是指已进行抵押获得贷款后的房产,因其市场价值大于所抵押债务的余额部分,抵押人可以再次提交给银行进行抵押贷款。举例而言:一套初始评估价为200万元的房产,首次贷款的银行只按65%的价值办理抵押贷款,则还有70万元的价值如同闲置。此时,一些急于融资的抵押人可以用房产的剩余价值向部分金融机构、小额贷款公司和其他融资类机构再次申请抵押贷款。
    房屋二次抵押并不为法律规定所禁止,作为一种融资担保手段,房屋二次抵押甚至三次、四次抵押,在民间借贷中并不鲜见。只要房屋的评估价值大于或等于所担保债权总额,第二顺位甚至第三顺位抵押权人的权益在理论上可以得到保障。故此,早在2013年1月,浙江省诸暨市已试水通过“二次抵押”扩大民企融资,允许并鼓励诸暨市行政区域内的企业、企业经营者及股东的房地产,向银行等融资机构申请办理房地产“二次抵押”。
    近年来,由于全国范围内的房地产市场火热,房屋增值促使房屋二次抵押贷款在各家商业金融机构中渐行渐火,如兴业银行、平安银行、江苏银行、华夏银行等纷纷开设该等业务。虽然各家银行对此贷款类型的称谓略有不同,如“房屋二次抵押贷款”“二次抵押授信贷款”“个人住房加按揭贷款”或是“顺抵贷”“余值贷”“余额贷”“净值贷”等,其共同特点均是抵押人不用还清以前的贷款,直接再次抵押便可获得贷款,为其节省了时间和垫资成本。
    相比较而言,重庆地区的房屋二次抵押贷款业务发展相对滞后。这是由于《城市房地产抵押管理办法》以及《重庆市土地房屋权属登记条例》规定,办理房屋抵押登记,须向登记机关提交房地产权证,而在2018年之前,重庆地区作为抵押权人的贷款银行会收执相应房屋的产权证,导致该房屋产权人因无法向登记机关提交产权证而无法办理二次抵押登记,银行等融资机构因无法形成有效的顺位抵押权,自然不会提供二次抵押贷款服务。
    然而,重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市金融工作办公室、中国银行业监督管理委员会重庆监管局于2018年联合发布《关于进一步规范不动产抵押登记书证明收执有关事项的通知》(渝国土房管【2018】566号),规定《重庆市房地产权证》或者《不动产权证书》等权利证书是不动产所有权人或者使用权人享有该不动产物权的合法凭证,应由该不动产所有权人或者使用权人持有,任何单位和个人不得收执。此后,购房者在重庆地区贷款买房后,银行不再收执不动产权证书。且由于重庆地区近两年房产增值迅速,包括商业银行在内的融资机构遂迅速酝酿房屋二次抵押贷款业务,并已经或正准备开展。

    二、房屋二次抵押贷款办理要求

    (一)房屋产权证


    虽然各地区不动产登记中心的具体要求有所不同,但申请办理登记之申请人的房屋产权证与身份证明文件往往是必须的。
    部分银行要求只能以公司经营的用途办理房屋二次抵押贷款,故只有抵押人名下有公司股权或其直系亲属有公司股权、公司成立一定年限以上、公司对公账户有流水的,才能办理二次抵押贷款。


    (二)二次抵押房屋要求


    各银行乃至于小额贷款公司等融资机构对抵押房产的规定不尽相同,大体而言,能够办理二次抵押的房屋,其建成年代与所在区域均需满足一定的条件,如须交通便利,市场发展潜力较大等,且部分融资机构要求其为现房。
    此外,部分融资机构仅为住宅用房屋办理二次抵押贷款,对商铺、办公用房或厂房、仓房库房、酒店、公寓以及小产权房等房屋不能办理该部分银行的二次抵押贷款。另有部分银行要求办理二次抵押贷款的房屋须第一顺位抵押权为按揭抵押权且按揭还款已满一年。


    (三)贷款限额


    商业银行对房屋二次抵押贷款业务较为通行的限额计算公式为贷款额度=房屋评估价值*抵押率-原贷款的本金余额。尽管由于房地产市场火爆,办理二次抵押贷款时房屋的市场评估值往往已经高于原购买价,但银行通常将原购买价、二次抵押时的评估价或首次抵押时的评估价相比较,取其中的低者。且住房抵押的贷款抵押率总额一般不超过70%,商业用房抵押的贷款抵押率总额一般不超过50%。
    在计算限额时,小额贷款公司等非银行业融资机构的额度范围更为宽泛,可以房屋办理二次抵押时的市场评估值为准,其抵押率甚至可以达到80%。亦有部分融资机构,计算贷款额度的公式为贷款额度=(房屋评估价值-原贷款的本金余额)*抵押率,进一步增加了二次抵押贷款额度。


    (四)贷款期限


    二次抵押贷款的期限在不同银行或其他融资机构中有所不同,但通常根据贷款的具体用途来确定,用于个人消费类贷款一般不超过5年,用于个人经营类贷款一般不超过3年,且贷款到期日通常不超过第一次抵押贷款的到期日。


    (五)贷款利率


    银行在发放房屋二次抵押贷款时,一般执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率或略有上浮;小额贷款公司等非银行融资机构的贷款利率相对较高,年化利率一般介于10%至20%之间。

    三、房屋二次抵押贷款风险分析

    对于第二顺位抵押权人而言,如债务人违约,为实现其第二顺位抵押权所对应的债权,第二顺位抵押权人可以申请执行法院拍卖该抵押房产。但拍卖所得价款将首先清偿第一顺位抵押权人所对应的债权——无论第一顺位抵押权所对应的债权是否到期,也无论第一顺位抵押权人是否申请对该抵押房产进行拍卖。
    按照最高人民法院民事诉讼法司法解释第五百零八条“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人,可以直接申请参与分配,主张优先受偿权”之规定,第五百零九条“参与分配申请应当在执行程序开始后,被执行人的财产执行终结前提出”之规定,以及第五百一十条“参与分配执行中,执行所得价款扣除执行费用,并清偿应当优先受偿的债权后,对于普通债权,原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿”之规定,司法实践中,如第二顺位抵押权人申请对抵押房产进行拍卖,法院通常会给予第一顺位抵押权人参与分配的权力。
    客观上这将给第二顺位抵押权人带来两个风险,第一,法院通知第一顺位抵押权人并审查其申报的债权是否真实、合法这一过程,相对延长了第二顺位抵押权人实现债权的周期。第二,也是更重要的一点,由于拍卖所得价款将首先满足第一顺位抵押权人的债权,第二顺位抵押权所对应的债权将可能面临无法全部实现的风险。产生上述风险的原因主要包括:
    (一)第一顺位抵押权人对抵押房产享有的价值不限于其享有的主债权本金金额
    第二顺位抵押权人在办理房屋二次抵押贷款时,分为两个步骤:第一个步骤,是评估抵押房产的价值与抵押房产价值中可能归属于第一顺位抵押权人的部分;第二个步骤,是在第一个步骤中确认的两价值的差额的范围内,确定第二顺位抵押权人向借款人发放的借款额度。
    在评估第一个步骤的抵押房产价值中可能归属于第一顺位抵押权人的部分时,第二顺位抵押权人存在仅根据第一顺位抵押权人主债权本金金额进行判断的情形。然而,第一顺位抵押权人享有抵押权的范围除本金外,还包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。而上述费用总计数额较大,将导致抵押房产的价值与抵押房产价值中可能归属于第一顺位抵押权人的部分的差额减小,即第二顺位抵押权人享有的抵押房产的价值减小。因此,第二顺位抵押权人未充分考虑到第一顺位抵押权人享有的抵押房产的价值不限于其享有的主债权本金金额时,将产生第二顺位抵押权人享有的抵押房产的价值被缩小、甚至可能被缩小至低于第二顺位抵押权人向借款人发放的借款额度的风险。
    (二)抵押房产的拍卖、变卖价值可能低于第二顺位抵押权人对抵押房产的评估价值
    抵押房产(尤其是商业用房)的价值受市场波动的影响较大。抵押房产作为不动产,在司法程序中主要的变现方式为网络司法拍卖、变卖,但抵押房产可能经历多次拍卖或变卖,而多次拍卖、变卖很可能导致抵押房产的成交价值低于司法评估价值,也有可能低于第二顺位抵押权人原本对抵押房产评估的价值,进而使得第二顺位抵押权人的债权存在风险敞口,无法得到全额覆盖。
    另,抵押房产可能也存在无法实际变现或无法进行其他司法处置的情况,该情况下需考虑以抵押房产抵偿债务的方式,否则抵押房产可能被退还给被执行人,影响包括第二顺位抵押权人在内的各债权人债权的实现。若第二顺位抵押权人接受抵押房产抵偿债务,但因存在第一顺位抵押权人,第二顺位抵押权人可能无法实现以抵押房产抵偿自身债务;若第二顺位抵押权人不接受抵押房产抵偿债务,则抵押房产可能将抵偿其他债权人的债务或被退还给被执行人,第二顺位抵押权人的债权实现存在较大障碍。
    (三)第二顺位抵押权人通过债权转让等方式实现债权较为困难
    第二顺位抵押权人若为银行类融资机构,通常需要考虑贷款不良率的问题,进而需要对到期违约债权进行处置。考虑不良率的银行类抵押权人在处置一般违约债权时,一般不会考虑以物抵债的方式,而往往会通过债权转让的方式,比如由地方AMC(地方资产管理公司)或四大AMC(中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司)接手处置违约债权,以快速降低不良率。但若考虑不良率的银行类抵押权人在该笔债权中仅具有第二顺位的抵押权,由于该抵押权的实现存在前述的重大风险,AMC接受债权转让的意愿将大大降低,即第二顺位抵押权人通过债权转让等方式实现债权较为困难,该债权可能将长久地影响银行类抵押权人的不良率。
    第二顺位抵押权人若为非银行类融资机构,在缺少债权受让方的情况下,同样难以通过债权转让以实现债权。即使非银行融资机构的第二顺位抵押权人通过代为偿还第一顺位抵押权人对应债权等方式取得了第一顺位抵押权人的同意,进而顺利地以物抵债。但值得注意的是,若非银行融资机构的第二顺位抵押权人不愿继续持有抵押房产,拟对抵押房产处置变现,可能将额外需要承担不低地处置成本。即使该部分抵押权人愿意承担成本将自持抵押房产处置变现,但大量的实物资产也存在较大的处置难度,尤其在抵押房产系商业、厂房、办公大楼等非住宅房产时,鉴于非住宅房产的专有用途及资金要求、潜在购买者范围有限等因素,该部分抵押房产处置变现的难度亦将进一步增加。
    (四)小结
    综合上述三点风险因素可知,对于第二顺位抵押权人而言,为有效避免其第二顺位抵押权所对应的债权不能全部实现的风险,第二顺位抵押权人在为债务人提供借款时,应:(1)在评估第一顺位抵押权人对抵押房产享有的价值时,不限于其享有的主债权本金金额,而是对该债权所对应的本金、利息、复利、罚息、违约金、损害损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用予以综合考虑;(2)在评估抵押房产的价值时,采用较为保守的判断方式,并在确定贷款额度时,充分考虑因抵押房产的减值,可能给第二顺位抵押权人的债权的实现造成的风险。
    负责编辑:仝金贝

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